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2018/10/17第590期

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店面淘金術解密》
擁西門町23店面、月收租金3000萬 包租王3招教戰
擁2千間客房,是君悅的1.5倍!
西門町商旅王狂吸自由客群 年營收逾10億元
 
   
封面故事
   
店面淘金術解密》
擁西門町23店面、月收租金3000萬 包租王3招教戰

今周刊‧撰文:今周刊編輯團隊

西門町,論面積,它在台北市四大商圈──東區商圈、信義商圈與士林商圈中,算是個頭最小的,約當一個中正紀念堂占地大小。商圈內的建築物大多老舊低矮,卻引來最洶湧澎湃的人潮!

據台北捷運局最新統計,今年9月,西門站每日出站人次平均達6.9萬,是台北車站以外,人潮最多的站。這裡也是國際觀光客來台灣「指定必玩」的熱門景點。

國際觀光客必訪
每百人有36人會到此一遊

據交通部觀光局的統計與調查,2017年,西門町成為國際觀光客心目中排名第5的「來台主要遊覽景點」,而且每1百名國際遊客,就有高達36人會來西門町一遊。

據台灣旅宿網的旅館業者登錄資料顯示,台北市萬華區旅館總房間數高達4999間,從旅館所在地址分析,95%以上位於西門町。

寫店面坪價最高紀錄
11.5坪以3億元天價成交

西門町讓你嚇一跳的地方不僅於此,此處加盟分店打趴創始總店這種故事也發生了。2016年,門牌為漢中街101號的一棟店面易主,這棟樓高兩層、占地僅11.5坪的店面,成交價格高達3億元,換算成每坪土地單價,高達2608萬元,刷新台灣土地每坪單價最高紀錄。買主,也就是現任屋主林世昌。

西門町人潮彼消我長的趨勢,充分反映在店面空置率與租金水準上。根據商用不動產公司德天國際地產的調查,西門町店面空置率僅1%,第一排店面租金每坪介於2萬至3.5萬元,相較之下,東區的忠孝敦化商圈空置率已竄升至8%,每坪租金落於1.6萬與2.8萬之間。士林夜市商圈的店面空置率也來到5%,每坪租金介於0.8萬至2.5萬之間

想持續繁華不墜
必須維繫多元精神不死

在西門町,有年輕人喜歡的動漫同人誌Cosplay比賽、有老兵愛去的紅包場歌廳、有充滿歷史情調的紅樓、有同性戀酒吧、有刺青街、有一晚1千多元的便宜商旅,今年5月也出現了一晚房價1萬7千元的高級酒店──宿之酒店。不論你是窮、是富、是老、是少、是嘻哈,還是文青,都會喜歡西門町。

交通部觀光局的報告指出:西門町雖名列來台國際遊客最主要造訪景點第5名,但僅有11.6%喜歡西門町,以最喜歡景點排名,西門町僅名列第10。這代表,高人氣的西門町仍有很大的調整空間。

從賣衣小店主到月收租金3千萬 林世昌是西門町租金的風向球
包租王玩大富翁獵地 要買就買一整排

走在台北市西門町商圈,只要提起「店面王」,每個人都會不約而同稱呼「Seven董仔」這號人物,他正是在西門町持有店面最多的林世昌。

「Seven董仔」稱號的由來,一是因為在西門町,林世昌擁有的店面,比便利商店在西門町的門市還密集,西門町重要的三角窗都是他的店面。二是他最欣賞的通路霸主,他對統一超股票情有獨鍾,據了解,至今已擁有5千多張,「Seven董仔」因此不脛而走。

目前林世昌在西門町擁有23家店面,號稱全台單價最貴、位於漢中街與峨眉街口的黃金店面,每坪地價高達2608萬元的店面也在他手中。每個月,林世昌光在西門町的租金收入就有3千多萬元之譜,換算一年就有3億6千萬元的租金入帳,「光是店面市值,他身價就上看百億元。」一位認識林世昌的朋友透露。

店面淘金術一:對仲介大方 重賞下必有好案源

林世昌的故事,要從忠孝東路4段東區的一間服飾店開始說起。20年前,當時香港美妝店莎莎(sasa)剛來台灣,林世昌的服飾店就開在隔壁,莎莎因為打著真品平行輸入,化妝品價格比百貨公司低,生意好到要排隊進場。林世昌索性也將服飾店改為美妝店,還取自己名字中的「昌」的日文發音,創了「MASA」美妝店。

當時林世昌以1.08億元買下MASA美妝店隔壁的店面,這也是他在店面投資圈初試啼聲之作。「他對仲介大方、祭出重賞,有好案件會優先通知他。」曾經服務過林世昌的仲介透露。

2012年開始,西門町街頭因陸客而再度繁華。看到這個趨勢,林世昌於2014年陸續賣掉早年買進的東區店面,將資金轉移到西門町。「Seven董仔正好賣在台北東區房地產的高點,趁西門町崛起之際,在這一波起漲點進場!」熟識林世昌的友人驚歎道。

店面淘金術二:重押西門町 避開東區倒店潮

但是,為何會在台北市東區房地產最高峰時看到敗象?林世昌曾對友人說:「只要信義計畫區每開一家百貨公司,就會對附近的名品店、名牌店顧客產生磁吸效應。」「如果撐不下去,撤店了,因東區店面普遍偏大,有的甚至達1百多坪,有辦法承租的房客少。」「西門町反而相反,店面都小小一間,且還有『店中店』,房客進入門檻低,招租相對容易。」

有別於東區店面的土地持分少,西門町的店面有70%以上都是低矮的透天厝,所以每一戶店面持有的土地面積大,保值性不僅相對較高,未來進行改建時,蓋高樓層建築物的潛在增值驚人。

店面淘金術三:插旗指標店面一舉成名

讓林世昌在店面投資市場一戰成名的交易,是2016年3月買下西門町漢中街101號的三角窗店面,土地面積僅11.5坪,總價3億元,每坪單價高達2608萬元,刷新台灣不動產交易的地坪單價紀錄。

事實上,漢中街101號的三角窗店面,原本市場並不看好,因門口有8個電箱擋住動線,且每月租金僅50萬元。但林世昌接手後,向台電申請遷移電箱,還將一樓分租給飲料店、雞排店,二樓租給餐廳,連柱子都單獨租出去,總計找了8個房客,將每月租金衝高至120萬元,投報率一舉從2%翻倍至4.8%,讓人見識到林世昌包裝店面的能力。

綜觀林世昌買店面有幾個特色,第一,喜歡蒐集整排的店面;第二,他想要的案件,不計代價就是要買到,例如,在捷運西門站6號出口前的漢中街,林世昌就擁有5、6家店面,這樣的好處是能掌握租金行情。

「他是低調中的高調地產大亨。」一位熟識林世昌的西門商圈老闆透露,平時總是輕裝便著地走在西門町巡視店面,完全看不出他正是身價百億元的店面王,或許正是這極大的反差,也讓林世昌這號傳奇人物,20年來始終可以成為西門町商圈的話題主角。

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1139 期 謝謝!)

擁2千間客房,是君悅的1.5倍!
西門町商旅王狂吸自由客群 年營收逾10億元

今周刊‧撰文:梁任瑋、謝富旭

靠著口碑相傳,2010年在西門町開業的愛客發旅館事業集團,從原本50間客房,如今擴展成旗下有九個旅館品牌、二千間客房規模,員工數達五百多人,去年營收逾10億元,是台北市西區第一大平價連鎖旅館。以西門町旅館有五千間客房計算,愛客發的市占率高達四成,規模也比台灣房間數最多的飯店—台北君悅酒店還大。

旅館名稱,取自○九年馬政府時代推出的ECFA(兩岸經濟合作架構協議)的諧音,看得出當時瞄準的是兩岸龐大的觀光商機,儘管如今陸客減少,但愛客發旅館據點不減反增,「房價合理、CP值高、房間數具規模經濟,是我們能在西門町異軍突起的三大主要原因。」愛客發旅館事業集團總經理呂自修解釋,「因看準快捷旅店是未來發展的趨勢,我們專攻平價市場。」

一進入總部辦公室,牆上的一面小白板,上頭寫滿九家旅館每月的營業目標與實際達成數字;另一面大白板,則有一行大字怵目驚心地寫道:「與客人發生爭執,一律開除。」顯示愛客發重視績效、督軍嚴格的一面。

定價策略清楚,每晚住宿房價不超過二千元,愛客發一開始就緊抓西門町最大客群—年輕的自由行旅客,也就是金字塔底部最大的那一塊市場,然而創業之初,卻有段歪打正著、邊做邊學的過程。

商旅淘金術一:用高檔飯店同級備品 做出差異化

場景轉到八年前,出身房地產業的愛客發董事長徐豪雄,因緣際會下,以1.3億元買下成都路101號一棟舊大樓,「我們幾個股東都沒有經營飯店的經驗,先學別家飯店的格局改裝舊大樓,但改來改去看起來四不像,住房率一直衝不高。」呂自修笑稱,當時也沒有找設計師,全部是自己設計格局。

觀察愛客發旗下位於西門町大樓內的旅館,有幾個共通點,第一,櫃?接待處很簡單,將坪效發揮到極致;第二,無限供應吐司與飲料取代早餐,藉此可降低房價,又可節省餐廳面積;第三,滿足自由行客人在乎的服務,洗衣機、磅秤與大型冰箱免費使用,提高CP值。」

提供愛客發客房備品的喬虹實業經理吳瑾勳表示,一般平價商旅為控制成本,多半會盡量壓低可讓旅客帶走的盥洗用品、茶包品質,愛客發卻用與高檔飯店相同等級的備品,企圖在這部分做出差異化,深獲旅客好評。

商旅淘金術二:租上億大樓 一舉拉開與同業差距

快速展店、墊高門檻後,愛客發衝高營收的關鍵一役,是一五年與一六年陸續租下華南銀行的開封大樓、重慶南路舊總部大樓,由於面積夠大,兩棟大樓可規畫的房間數高達460間,讓愛客發一舉拉開與同業的距離,也因集團版圖擴大,可以留住好人才維持穩定的人事。

「我們每年要貢獻華南金控一億元租金!」提起這兩棟大樓的改裝過程,呂自修略顯得意地說,「當時改裝完後,連華南金控董事長看到我們將原本老舊的總部,搖身一變成為新穎旅館,都讚不絕口。」如今,港澳、新加坡旅客占愛客發三成半至四成客源,年輕旅客還是主力,很多國外旅客甚至根本不懂ECFA的意義,但卻明瞭,愛客發旅館就是西門町平價旅館的代名詞。

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1139 期 謝謝!)

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